Je projette de préparer ma retraite et d’augmenter vos revenus actuels : je fais le bon choix en optant pour les SCPI ou sociétés civiles de placement immobilier. Je n’y connais toutefois rien en SCPI : quel produit choisir afin de profiter de la meilleure rentabilité et répondre à mes attentes ?
Les différentes SCPI sur le marché
Il existe à ce jour plusieurs centaines de SCPI que l’on peut trouver sur le marché. Celles-ci sont classées en trois grandes catégories. On distingue les SCPI fiscales, les SCPI de rendement, les SCPI de capitalisation. Elles se différencient au niveau de plusieurs paramètres :
- leur rendement
- la composition de leur parc
- la distribution des dividendes
Les SCPI fiscales : un rendement moyen de 3,5%
Les SCPI fiscales enregistrent une rentabilité assez faible comparée aux SCPI de rendement, que nous allons détailler plus bas. Cette rentabilité est de 3,5% par an en moyenne, qui bien entendu est déjà assez satisfaisante comparée aux autres produits d’investissement telle l’assurance-vie ayant des supports en fonds en euros. De plus, l’intérêt principal de ces SCPI fiscales est de réduire l’imposition de l’investisseur.
En ce qui concerne la composition de leur parc : les SCPI fiscales sont composées de biens à usage de logement dans la majorité des cas. Ce sont des biens neufs ainsi que des biens anciens spécialement sélectionnés afin de répondre aux conditions d’éligibilité aux dispositifs défiscalisants. Ces dispositifs sont : la loi Pinel pour l’immobilier neuf, la loi Malraux pour l’immobilier ancien. Il est aussi possible de réduire l’IR de l’investisseur grâce au dispositif du déficit foncier applicable à l’immobilier ancien.
Les SCPI fiscales distribuent des dividendes tous les mois ou tous les trimestres en fonction de la politique de la société de gestion. C’est également le cas des SCPI de rendement que nous allons détailler dans le paragraphe ci-après.
Les SCPI de rendement : une rentabilité moyenne de 5%
C’est avec les SCPI de rendement que la rentabilité est la plus attractive, avec une moyenne générale de 5% par an. Les moins performantes affichent un taux de distribution sur valeur de marché de 4%, tandis que les plus intéressantes proposent un TDVM annuel de plus de 6%. Certaines réalisent même un rendement avoisinant les 9%. Ces performances sont consultables sur les sites spécialisés en SCPI qui publient régulièrement leur classement, accompagné des autres informations pertinentes (capitalisation, taux de rendement interne, société de gestion, prix de la part, etc.).
Pour ce qui est de leur parc : les SCPI de rendement choisissent d’exploiter des biens à usage professionnel, généralement des biens neufs répondant aux exigences environnementales actuelles. Le but est de les proposer à de puissantes entreprises locataires qui ont les moyens de s’acquitter de loyers élevés. Parmi les supports, on distingue l’immobilier de bureaux, les locaux d’activité ou encore les murs de commerces et de magasins. D’autres biens tels que ceux rattachés au domaine de l’éducation et de la santé sont également inclus dans le parc des SCPI de rendement. Il en va de même pour les hôtels, etc. Ce qui a pour avantage de profiter des avantages qu’offre chaque secteur, tout en augmentant les atouts relatifs à la mutualisation des risques.
Et qu’en est-il des SCPI de capitalisation ?
Ce sont des SCPI très particulières, en ce sens que l’investisseur ne perçoit pas de dividendes. En effet, le but de ces SCPI est d’acquérir un parc à coût décoté et de rénover celui-ci afin de le revendre avec de fortes perspectives de plus-value. L’investissement doit se faire à long terme et profite alors de la hausse du cours général de l’immobilier à terme.
